Обновлено: 11 августа 2026 года
Автор: ЮФ «Темида групп»
Юридический редактор: Дитятковская Мария Владимировна
Банкротство гражданина не означает автоматического списания ипотечного долга с сохранением квартиры. Ипотечное жильё находится в залоге у кредитора, поэтому на него может быть обращено взыскание даже тогда, когда оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Однако с сентября 2024 года Закон о банкротстве предусматривает специальный механизм: должник и ипотечный кредитор могут заключить отдельное мировое соглашение, сохранить единственное ипотечное жильё и продолжить исполнение ипотечного обязательства вне общего расчёта с другими кредиторами. Механизм установлен Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ и статьёй 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ.
Когда ипотечное жильё обычно включается в реализацию
Исполнительский иммунитет единственного жилья по общему правилу не защищает помещение, являющееся предметом ипотеки, если по закону об ипотеке на него допускается обратить взыскание. Поэтому без специального соглашения или иного законного решения залоговый кредитор сохраняет приоритетное право на удовлетворение требований из стоимости предмета залога.
Наличие зарегистрированных детей, использование материнского капитала или отсутствие другого жилья сами по себе не гарантируют исключение ипотечной квартиры из конкурсной массы. Каждый из этих факторов требует отдельной правовой оценки, включая права детей, режим общей собственности супругов и исполнение обязательств по выделению долей.
Отдельное мировое соглашение по статье 213.10-1
На любой стадии рассмотрения дела о банкротстве гражданина, но не ранее истечения срока, установленного пунктом 2 статьи 213.8 Закона о банкротстве, должник и ипотечный кредитор вправе заключить отдельное мировое соглашение. Оно касается только ипотечного обязательства и не распространяется на отношения гражданина с другими кредиторами.
Ключевые условия механизма:
- жильё или его часть должны быть единственным пригодным для постоянного проживания помещением должника и совместно проживающих членов его семьи;
- соглашение заключается с кредитором, требования которого обеспечены ипотекой этого жилья;
- согласие финансового управляющего и других незалоговых кредиторов не требуется;
- при последующей ипотеке участвуют все залоговые кредиторы, требования которых включены в реестр;
- в соглашении могут участвовать третьи лица, принимающие на себя обязанности по платежам;
- соглашение утверждает арбитражный суд, который проверяет соблюдение условий закона.
Что происходит после утверждения соглашения
Требование ипотечного кредитора исключается из реестра требований кредиторов в предусмотренной законом части, а ипотечное жильё не реализуется в общей процедуре при надлежащем исполнении соглашения. Должник или участвующее третье лицо продолжает платить по согласованному графику.
При расторжении, отмене или неисполнении соглашения защита прекращается: требование может быть восстановлено в реестре, а кредитор получает право обратить взыскание на жильё в предусмотренном законом порядке. Поэтому соглашение должно основываться на реалистичном бюджете, а не только на желании сохранить квартиру.
Можно ли погасить ипотеку за счёт третьего лица
Да. Закон допускает участие третьего лица, например родственника, которое принимает на себя права и обязанности по отдельному мировому соглашению. Это может быть полезно, когда официальный доход должника недостаточен для продолжения платежей. Условия участия третьего лица должны быть прямо и однозначно закреплены в соглашении.
Какие альтернативы существуют
- реструктуризация ипотечного кредита до возбуждения дела о банкротстве;
- план реструктуризации долгов гражданина, если он экономически выполним;
- общее мировое соглашение со всеми участвующими кредиторами;
- добровольная реализация имущества до банкротства только при рыночных, прозрачных условиях и после оценки риска оспаривания сделки;
- исполнение ипотечных обязательств третьим лицом при юридически корректном оформлении.
Если сохранить ипотечное жильё не удалось: правила 2026 года
С 3 апреля 2026 года действует Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ. Он установил специальный порядок распределения денег, полученных от продажи единственного ипотечного жилья либо при оставлении такого жилья залоговым кредитором за собой. Новые правила не гарантируют сохранение квартиры, но предусматривают отдельную жилищную защиту должника после её реализации.
После погашения предусмотренных законом расходов часть выручки распределяется по специальным правилам:
- 80% части выручки, но не более размера обеспеченного ипотекой требования с учётом предусмотренных законом начислений, направляется залоговому кредитору;
- 10% направляется кредиторам первой и второй очереди, если иного имущества недостаточно для расчёта с ними;
- ещё 10% исключается финансовым управляющим из конкурсной массы и передаётся должнику, но не более суммы первоначального взноса и фактически произведённых ипотечных платежей;
- остаток распределяется далее в порядке, установленном Законом о банкротстве; средства, оставшиеся после расчётов со всеми кредиторами, передаются гражданину.
Суд вправе оценивать соразмерность суммы, исключаемой для обеспечения жилищных прав, с учётом разумной потребности должника и членов его семьи в жилье. Поэтому формулу нельзя упрощать до обещания, что гражданин всегда получает ровно 10% цены продажи: итог зависит от состава выручки, расходов, размера платежей и обстоятельств конкретного дела.
Важное предупреждение
Сделки с недвижимостью перед банкротством, включая продажу родственнику, продажу с обратным выкупом, дарение или искусственное обременение, могут быть оспорены. Такие действия способны привести к возврату имущества в конкурсную массу, убыткам и отказу в освобождении от долгов. Решение необходимо принимать только после анализа цены, сторон сделки, сроков, источника оплаты и финансового состояния должника.
Пошаговый алгоритм для должника с ипотекой
- Получить выписку ЕГРН, кредитный договор, договор ипотеки, график и сведения о просрочке.
- Проверить, является ли помещение единственным пригодным жильём для должника и совместно проживающих членов семьи.
- Составить реальный бюджет продолжения ипотечных платежей после списания иных долгов.
- Определить, нужен ли участник — третье лицо, готовое принять обязательства по соглашению.
- Согласовать с залоговым кредитором условия отдельного мирового соглашения.
- Подать соглашение на утверждение арбитражного суда и раскрыть необходимые сведения участникам дела.
- После утверждения строго соблюдать график и сохранять доказательства каждого платежа.
Риски, которые необходимо проверить заранее
- наличие последующей ипотеки, арестов и иных обременений;
- общая собственность супругов и права созаёмщика;
- использование материнского капитала и обязательства по долям детей;
- просрочка и уже начатое обращение взыскания;
- соотношение рыночной стоимости жилья и остатка ипотечного долга;
- стабильность источника будущих платежей;
- сделки с жильём и иным имуществом за периоды, подлежащие проверке финансовым управляющим.
Помощь при банкротстве с ипотекой
ЮФ «Темида групп» анализирует ипотечные документы, структуру собственности и риски оспаривания сделок, готовит правовую стратегию, проекты соглашений и процессуальные документы, представляет интересы гражданина в арбитражном суде и во взаимодействии с кредитором.
Сохранение ипотечного жилья не гарантируется одним фактом его единственности. Результат зависит от условий ипотеки, позиции кредитора, платёжеспособности после списания иных долгов и соблюдения процедуры статьи 213.10-1 Закона о банкротстве.
Частые вопросы
Списывается ли ипотека при банкротстве?
Ипотечное требование обеспечено залогом. Без специального механизма кредитор вправе добиваться реализации предмета ипотеки; после продажи непогашенная часть требования учитывается по правилам Закона о банкротстве.
Нужно ли согласие остальных кредиторов?
Для отдельного мирового соглашения по статье 213.10-1 согласие незалоговых кредиторов и финансового управляющего не требуется.
Можно ли сохранить вторую квартиру?
Специальный механизм статьи 213.10-1 предназначен для единственного пригодного ипотечного жилья. Иное имущество оценивается по общим правилам конкурсной массы.
Что будет при нарушении графика?
Соглашение может быть расторгнуто или признано неисполненным, после чего залоговый кредитор сможет восстановить требование и обратить взыскание на жильё.
Более подробную информацию можно узнать в статье "Банкротство физических лиц в России с ипотекой: как сохранить недвижимость?".
